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好萊塢=烏托邦?籠罩巨星光芒的項目為何在深圳黯然失色?

好萊塢=烏托邦?籠罩巨星光芒的項目為何在深圳黯然失色?

作者:e天劍

大家都知道美國好萊塢(Hollywood),她是世界巨星的匯聚地,是奧斯卡的舉辦地,是世界電影之都,是全球電影業的中心,盛產世界級電影大片,是美國文化的象徵,也是向全球傳播美國文化的第一媒介。

好萊塢=烏托邦?籠罩巨星光芒的項目為何在深圳黯然失色?

新崛起的世界大國——中國也需要一個“好萊塢”,雄心勃勃的深圳也有個“好萊塢夢”,希望能成為向世界傳播中國文化的窗口。五年前,深圳有一個超級項目落地,要造“中國好萊塢”。這個項目就是華誼兄弟文化城。

五年前,華誼兄弟名導集結,巨星雲集,佳片不斷,高歌猛進,被譽為“中國大陸最具影響力的綜合娛樂集團”。五年前,華誼兄弟作為“中國影視娛樂第一股”,備受資本市場青睞,名利雙收。在品牌迅速提升、資本追逐的背景下,在房地產的瘋狂年代,華誼兄弟開始了了多元化,開啟了恢弘的造城計劃。深圳華誼兄弟文化城就這樣誕生。

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2014年5月16日,華誼兄弟以16.384億元的底價將深圳市坪山兩宗工業用地和一塊商業辦公用地全部競得。其中 G11314-0090宗地屬商業性辦公用地,土地面積80082.79m²,使用年限40年,掛牌起始價為14.59億萬元。G11311-8015宗地、G11314-0091宗地屬工業用地,土地面積分別為33298.91m²、69836m²,使用年限均為30年,掛牌起始價分別為0.364億元、1.43億元。兩宗工業用地準入產業類別為廣播、電視、電影和影視錄音製作業。參與拍地的只有華誼兄弟一家公司,拍地只是走過場,早在2011年就與政府達成了合作意向。項目的註冊名字叫華誼兄弟文化城,前面已經拍到的三塊地為項目一期,占地合計約18.32萬m²,建面合計約47.35萬m²。項目總體規劃占地面積約118萬平,總建面約261萬平,總投資約130億元,計劃分三期開發,號稱要打造“中國好萊塢”。華誼兄弟拿地時對外透露,計劃三年建成一期

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然而五年過去了,一期還在緩慢施工。同在坪山比華誼兄弟早拿地半年的力高君御國際,已經竣工三年;區域內比華誼兄弟項目晚一年半拿地的金尊府,也已經竣工了。華誼兄弟沒搞過房地產開發,為降低風險,找了專業的品牌房企珠江投資合作。華誼兄弟文化城早已有圍牆圍著,是一個超大工地,有零星幾棟樓已經封頂。建得最快的是用於賣樓的營銷中心,美其名曰光影體驗館,已經開放兩年了。一期公寓早就計劃銷售回款,廣告打了又停,停了又打,好幾個輪迴了。成熟的珠江投資,不缺房地產開發能力和經驗,五年了一期還沒開業,看來缺錢是主要的。近期終於拿了預售證開始銷售,能否回現為項目輸血呢?

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有兩個重要信息要敲黑板!

一是項目名稱改了。

項目註冊名字叫“華誼兄弟文化城”,原來推廣也叫“華誼兄弟文化城”,但現在改成了“深圳國際影視文化城”。華誼兄弟不是巨星雲集、中國大陸最具影響力的娛樂集團嗎?現在怎麼要去掉華誼兄弟呢?華誼兄弟不能為項目帶來溢價了?項目要發生變故?

二是華誼兄弟持續虧損中。

近年中國電影蓬勃發展,國內電影票房從2012年的170.7億元增長到2018年609.76億元,年均複合增長率達到23.6%。《戰狼2》總票房達到56.81億元,刷新華語票房紀錄,成為全球最賣座的百部電影之一,位列全球影片票房TOP100榜第55名,這也是亞洲電影首次進入此榜,預示著中國電影正走向世界。

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華語兄弟近年不但沒有跟上中國電影高增長的節奏,而且是每況愈下。據每日經濟新聞報道:4月10日,華誼兄弟公告了2019年第一季度業績預告,繼2018年預虧損近10億,2019年一季度預虧超8600萬。此外,華誼兄弟實際控制人、董事長王中軍(王忠軍)將向公司提供無息借款2.7億元,作為財務支持。

華誼兄弟自從2014年開始進軍文旅地產、造影視文化城以來,業績連續下滑,股價持續下跌,市值已經蒸發了100多億元,資金鏈緊張等問題接踵而至。為紓解困局,華誼兄弟採取多種融資手段,如向阿裡影業借款7億元;向多家銀行申請綜合授信。中國影視第一股的光環正在褪去。

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華誼兄弟執行總裁王中磊曾在2014年底向外界描繪其藍圖,“和地產商開發的實景娛樂項目將在4到5年內落地20個城市,每年為華誼貢獻180億美元收入”。多恢弘的計劃, 如今五年過去了,全國建成的華誼兄弟文化城還沒有一座。百度了一下,第一座華誼兄弟文化城是在上海嘉定,占地1000畝,曾計劃2011年動工、2013年建成,但後來就沒有影了。

有行業報告顯示,目前國內已建成的影視城中,80%虧損,15%收支持平,僅有5%能夠賺取微利。影視文化城是前期投入巨大,回收漫長,房地產套路開發影視城是很難熬下去的。目前地產公司開發的影視城最大的是萬達在青島開發的東方影都,宣稱是全球最大的影視文化基地,總建面約540萬,總投資約500億元。這可是中國首富開發的,已經開業,後來還是挺不住了,轉手賣給了融創。

美國好萊塢,是影視公司自發選擇,伴隨美國電影業黃金髮展期而崛起,並且經過近五十年的聚集沉澱才成為美國的電影之都,並不是房地產開發商規劃建出來的,而且美國也只有一座好萊塢。中國現在影視文化城建成的的有100多座,橫店文化城是最大的、也是最成功的。橫店影視城前期主要是精心打造影視拍攝基地,經過近20年步步為營、精心經營才成為中國影視文化城裡的NO.1,並不是按地產開發套路運作成功的。橫店影視城雖然很成功,但在全國只有一座。像華誼兄弟文化城,是典型的地產開發套路,影視城沒有經營起來,就先開始賣房,這是本末倒置,典型的“圈錢造城”。一旦項目賣房回錢緩慢,項目施工就會更加緩慢。

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而事實是華誼兄弟一期公寓,可能會是深圳最難賣的房子。

該公寓是商務公寓,要求必須是公司才能購買,而且僅限影視文化相關行業公司。

商務公寓本來就很難賣,是很難升值的物業。本劍曾專門發文《這種房拉響風險警報》,建議大家警惕公寓,“住宅是金,公寓是磚”。

而且此公寓限定公司限定行業,這在深圳十分罕見。這也說明政府的高明之處,確保項目要做專業的影視文化產業城。本劍預計此類公寓會是深圳升值最慢的物業,也會是最難轉手的物業。有意思的是,華誼兄弟文化城地下擁有鵬茜礦洞,深入地下100—150米,地下總長度達15公里,堪稱深圳最深坑樓盤,也應該是中國最深坑樓盤。這樣的公寓,很可能是“買一套,套一生”。

華誼兄弟文化城一期公寓已於2019年3月22日拿預售許可證,備案均價僅有27100,而且最低價才24800,幾乎是深圳最低價。項目主力戶型是46 m²一房、82 m²二房,總價也極低。到今天,項目拿預售證正好一個月,在權威的深圳市房地產信息平臺銷售備案的房源還是0,可見銷售艱難,印證了我此前的判斷。

銷售備案平臺部分樓層截圖

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華誼兄弟資金已經極度緊張,影視文化城銷售艱難,誰來輸血?項目未來堪憂,深圳 “好萊塢”會是“烏托邦”麽?

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